（2024年8月6日石泉县第十九届人大常委会第十五次会议通过）
石泉县十九届人大常委会第十五次会议听取和审议了县人大常委会执法检查组《关于检查〈安康市物业服务与管理条例〉实施情况的报告》。
会议认为，《安康市物业服务与管理条例》（以下简称《条例》）实施以来，县政府及有关部门在建立健全管理制度、探索老旧小区管理方法、规范物业服务市场秩序、红色物业助力基层治理、创新智慧服务管理模式方面取得了阶段性成效。但还存在普法宣传不够深入、业主自治观念淡薄、物业收费普遍较难、老旧小区管理困难、历史遗留问题较多、物业服务质量不高、职能部门监管缺位、公共服务还有弱项等问题。
会议对进一步加强《条例》的贯彻落实提出以下审议意见：
一要加大普法宣传力度。充分认识《条例》贯彻实施的重要性，以务实管用举措将《条例》宣传到位、引导到位和执行到位。坚持“谁执法谁普法”，强化对执法人员、镇和社区负责人、业委会成员、物业从业人员的培训，明确各方监管职责和权利义务。通过多手段、多形式、多渠道持久宣传《条例》，掀起《条例》宣传热潮，引导广大业主学法懂法守法，推动业主和物业企业共治共享，为构建双赢的良性循环提供有力法治保障。
二要因地制宜分类管理。根据各小区的规模和物业管理现状，按照前期物业、后期物业、自治管理等模式实行分类管理。对具备入住条件的住宅小区严格落实前期物业招投标择优选择物业服务企业的要求，打破自建自管的体制。对具备成立业主委员会条件的小区组建业主委员会后进行自治管理或由其选聘物业服务企业进行管理。对不具备成立业主委员会条件的小区，成立物业管理委员会采取推选楼院长自治管理。
三要破解物业收费难题。针对我县还未出台物业收费标准的现状，县政府价格主管部门应会同住房和城乡建设等主管部门尽快制定出台我县物业收费标准。要破解物业收费难题，对经物业服务人催告仍不缴纳的，业主委员会或者物业管理委员会应当督促其交纳，物业服务人可以申请调解、仲裁或者提起诉讼。针对老旧小区特别是移民搬迁小区业主多为低收入群体的实际，采取多渠道筹资加以解决。
四要下茬解决遗留问题。对项目规划设计方案的审定、建设、验收、不动产登记、物业承接查验等各个环节严格把关，严格落实物业服务用房与新建物业同步设计、同步施工、同步交付的要求，保障物业服务管理的所需服务用房、设施设备按规范设置。要下茬解决突出问题，对存量开发商前期遗留问题要组建专班实施跨部门的联合攻坚，标本兼治减少因违规违建和开发遗留引起的矛盾纠纷。
五要提升物业发展水平。将物业服务业作为现代服务业的重要组成部分进行重点培育，推动物业服务与管理向高品质和多样化升级。住建部门要加强从业人员业务指导和培训，进一步加强对物业服务企业的考核和评比管理，充分发挥物业服务管理行业协会的行业指导和纽带作用，提升物业服务质量和水平。
六要部门联动共治共享。县政府应建立联席会议制度，完善和规范物业管理体系，统筹加强镇、社区居委会的物业管理队伍组织建设。进一步落实各相关部门物业管理职责，严格执行供电、供水、供气等专营单位应当服务到最终用户要求。坚持“社区吹哨，部门报到”，推动综合执法和公共服务进小区。广泛发动群众决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享，共同缔造安居宜居的生活环境。
以上审议意见，请县政府及有关部门认真研究处理，并在3个月内向县人大常委会书面报告落实情况。
附件：关于检查《安康市物业服务与管理条例》实施情况
的报告
石泉县人民代表大会常务委员会
2024年8月8日
关于检查《安康市物业服务与管理条例》实施情况的报告
石泉县人大常委会执法检查组
物业服务与管理关系人民群众切身利益，是百姓生活不可缺少的组成部分，也是社会关注的热点。《安康市物业服务与管理条例》（以下简称《条例》）对于提升物业服务和管理水平、改善人居环境、维护社区稳定、促进基层社会治理意义重大。为此，县人大常委会将《条例》实施情况列入年度监督工作要点，组织部分组成人员、人大代表，由常委会领导同志带队，深入到城关镇、池河镇、后柳镇，通过现场查看、问卷调查、座谈交流、听取汇报、专题询问等方式开展执法检查。
本次执法检查呈现4个特点：一是深入一线调查研究。深入到6个小区调研，“面对面”听取部门、镇、社区负责人、物业服务人、业主代表和物业协会负责人的意见建议。二是开展执法检查培训，组织执法检查组全体成员和相关部门负责人认真学习人大对执法检查工作的具体要求，对《条例》进行解读。三是认真撰写执法检查报告。执法检查报告形成后，两次与县住建局和城关镇、池河镇、后柳镇负责人会商，进行修改完善。四是精心设计专题询问问题。以调研和座谈发现的问题为依据，多次与县住建局、城关镇、池河镇、后柳镇会商专题询问事宜，力求问出责任与担当。现将此次执法检查主要情况报告如下：
一、《条例》实施情况
全县目前共有住宅小区123个，其中：城区范围内共有住宅小区105处（其中商品房小区68处，保障性住房小区9处，单栋连片住宅区28处）,建筑面积293.02万平方米，居住2.38万户6.93万人。城区已设立物业服务管理55处（专业化服务综合性住宅小区36处，业委会或物业管理委员会自治19处），住宅小区物业服务管理覆盖率为52%。我县已登记备案的物业服务企业22 家，从业人员600余人。物业服务业务也得以拓展，从单一的住宅小区服务到面向73个企事业机关单位和3个专业停车场的物业服务。各级各部门认真落实《条例》，做了大量艰苦细致而富有成效的工作，推进《条例》实施取得阶段性成效。
（一）建立健全管理规章制度。先后制定印发了《石泉县物业服务企业信用信息管理暂行规定》、《物业服务项目承接查验制度》等31项关于行业管理、行业标准、资质管理、维修资金、收费管理、创优达标、业主委员会管理和安全生产等方面的文件，进一步规范了我县物业管理工作。
（二）探索老旧小区管理方法。按照摸底建账、分类管理的办法，采取“整合县级力量统筹抓、推动镇级主体责任牵头抓、联动社区力量协调抓、引导服务企业配合抓、组织小区楼栋具体抓”的方式，将县城范围内2000年前建成的单栋独栋和小区因地制宜分类施策，采取专业物业管理、自治管理和社区管理多种管理模式，探索出了老旧小区物业管理的新路径。
（三）规范物业服务市场秩序。开展了“抓行风建设，促文明发展”的活动，促使物管企业完善内部管理制度、规范收费行为、提高服务质量、树立行业形象，并结合企业从业人员资质审查与升级换证工作抓清理整顿，对符合条件的物管企业进行备案，对暂不具备备案条件的，组织教育培训、整改完善。建立了我县物业服务企业“黑名单”“红黑榜”制度，每季度对所有物业管理项目进行考核和评比，并载入企业的信用记录系统。组建了我县物业服务管理行业协会，通过协会运转不断加强行业管理和行业自律，推动会员企业之间的交流、合作与创新。
（四）红色物业助力基层治理。坚持党建引领，打造“红色物业”品牌示范点，建立红色阵地，发挥基层党组织的战斗堡垒作用。2021年在全市率先成立物业服务企业党支部，组建了2家“红色物业”企业，签订住宅区物业服务项目9个。通过“党建进小区、党建进楼道、党建进住户”的实践服务，进一步完善基层网格化分工和精细化管理，实现“小事不出网格，大事不出社区”。通过交叉任职，建立“物业+社区+党支部+业委会+业主代表”的党建引领下联席会议机制，党组织领导物业管理区域民主协商、决策、管理和监督制度，聚力打造幸福小区。
（五）创新智慧服务管理模式。联合中国移动启动智能化物业服务管理平台建设，实现由传统物业服务向智慧物业服务的升级，通过详尽的数据分析，深度挖掘业主需求，提高内部管理效率，功能涵盖“社区通知公告”“在线楼管”“线上缴费”“报事保修”“智慧门禁”“人文社区”等，推动我县物业服务行业转型升级。
二、存在的主要问题
（一）普法宣传不够深入。《条例》八十三条规定，县（市、区）住建部门负责宣传贯彻落实物业服务与管理相关法律、法规和政策。执法检查了解到，在物业企业和业委会层面，形成了学法懂法用法的氛围，但部分业主学法主动性不强、积极性不高，对《条例》内容了解的较少甚至不知道。
（二）业主自治观念淡薄。《条例》第二十二条和二十三条对业主的权利义务、第三十三条对业委会的职责、第三十五条对业委会成员的任职条件、第三十七条对业委会成员的禁止行为、第六十六条对物业服务区域内的禁止行为分别作出规定。执法检查发现，多数业主对组建业委会不热心，导致业委会成立难，县城区105个小区仅有40个成立了业委会，6处成立了物管委员会。大部分业主不愿参与到业委会的具体事务中，导致业委会决策难，无法正常发挥作用。加之缺乏有效组织、指导和监管，且无经费无报酬和专业能力不足，工作中缺位失位和越位的情况时有发生。部分业主自治意识欠缺，对物业服务与管理“事不关己、高高挂起”，对物业服务区域内乱扔乱堆、乱画乱贴、放养宠物、乱停车等行为漠不关心，履行物业服务合同不到位，片面强调权利，拒绝履行义务。
（三）物业收费普遍较难。《条例》第五十八条规定，物业服务收费按照有关规定分别实行政府指导价和市场调节价，实行政府指导价的，市、县（区）人民政府价格主管部门应当会同住房和城乡建设等主管部门根据物业服务等级标准、本区域经济发展水平等因素制定公布，并定期调整相应的基准价及其浮动幅度。目前我县还未出台物业收费标准，任然参照安康中心城区标准执行。《条例》第五十九条规定，业主应当根据物业服务合同的约定或者相关规定缴纳物业服务费。执法检查发现，物业费收取难是很多小区物业面临的最突出难题，催交物业费引发的纠纷是最常见的物业纠纷。在县城区，业主付费意识弱，花钱买服务观念不强，拖欠和不缴物业费现象普遍，据了解商品住宅小区物业费收缴率平均在70%左右，移民搬迁小区的收缴率仅为30%左右，特别是少数物业企业反映不少公职人员欠费。业主拒交物业费的原因，有的将对开发商遗留问题的不满转嫁给物业企业，有的认为物业企业收取了质价不符费用，有的看到别人拒交而跟风效仿，也有极少数人恶意拖欠物业费。部分物业企业无力垫付业主拒交费用，迫使撤离或者采用特殊手段督促缴费。不能及时收取物业费，导致物业企业经营困难服务“缩水”，而没有享受到应有服务，业主又拒缴物业费，这种现象在县城区部分小区已形成恶性循环。
（四）老旧小区管理困难。《条例》第九十六条规定，老旧小区和易地搬迁安置小区的物业服务与管理工作由市政府参考本条例另行制定相关办法。由于相关办法目前尚未制定，老旧小区建设年代久远，普遍存在基础设施差、配套设施不足、停车难等问题和相关部门管理缺位、业主管理作用缺失等矛盾，加之业主没有缴物业费的习惯。诸如这些问题，导致老旧小区脏乱差和没有物业企业愿意进驻提供服务。
（五）历史遗留问题较多。《条例》第十一条规定，新建物业服务区域内，物业服务用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付。县不动产登记部门在办理首次登记时应当在不动产登记簿中注明物业服务用房面积和位置。第十九条对建设单位与前期物业服务人完成物业承接查验作出规定。执法检查发现，在物业纠纷投诉中，有相当数量是业主投诉房地产开发建设遗留问题，有的建设方未严格按规范和规划要求配套相应的公共建筑和共用设施，如绿化不到位、消防安防设施不到位、无物业用房、公共车棚（位）少、休闲公建设施少、未办理房屋产权证、房屋渗漏等质量问题和返迁遗留问题等。很多物业企业往往是开发商的子公司，在承接查验时为开发商掩盖问题，承接查验流于形式，从而留下矛盾隐患。
（六）物业服务质量不高。《条例》第五十三条规定，物业服务人应当按照物业服务合同约定的服务质量等级和服务标准提供服务。执法检查发现，由于全国取消物业服务企业资质后，物业企业市场准入零门槛，源头上导致物业企业良莠不齐，物业企业规模小、管理水平不高、诚信经营不足、服务理念落后、专业人才匮乏、市场竞争力较弱、服务标准不规范，物业服务质量参差不齐，存在服务质量与收费标准不相符现象。
（七）职能部门监管缺位。《条例》第八十四条规定市、县（市、区）政府有关部门应当按照各自职责，做好物业服务区域内的相关监管工作。《条例》第八十五条和八十六条规定了镇办社区应当履行的职责。执法检查发现，相关执法部门执法不主动、不积极，导致“一进小区门、全是物业事”。小区内存在许多违法违规问题，但多数物业企业为避免与业主的矛盾而抱着“多一事不如少一事”的想法，加之执法进小区不主动不积极，导致小区内存在一些社会管理盲区，特别是有些私搭乱建、乱贴乱画、占用消防通道、飞线充电等不能有效处置，在专题询问会议满意度测评中对占用消防通道、飞线充电问题答复满意度相对较低。而有些部门将公共服务职能纳入物业服务管理范畴，物业企业往往被顶在最前面，加重了物业企业的负担。部分镇社区对业委会的成立、运行和监管指导不够，县城48%的物业管理小区尚未成立业委会，有的小区虽然成立了业委会但作用发挥不明显等。少数社区职能不全，工作职能和人员配置不健全，无法指导监督小区物业活动的正常开展，有的社区管理范围过大、管理人口过多，但管理力量没有增加，对承接物业管理存有为难情绪。
（八）公共服务还有弱项。《条例》第六十一条规定，物业服务区域内供水、供电、供气、供热（冷）、通讯、有线电视、宽带数据传输等专营单位，应当服务到最终用户，并依法承担分户终端计量装置或者入户端口以外相关设施设备的维修、养护、更新等责任。执法检查发现，部分小区供水没有抄表到户，特别是高层住宅小区需要二次供水，二次供水设施设备运行维护费用存在较大矛盾，在专题询问会议满意度测评中对供水专营单位应当服务到最终用户问题答复满意度相对较低。
三、几点意见建议
一要加大普法宣传力度。充分认识《条例》贯彻实施的重要作用，立足于回应群众强烈期盼、维护社区和谐稳定、强化基层社会治理、聚力建设美好石泉高度，以务实管用举措将《条例》宣传到位、引导到位和执行到位。坚持“谁执法谁普法”，强化对执法人员、镇和社区负责人、业委会成员、物业从业人员的培训，明确各方监管职责和权利义务。通过多手段、多形式、多渠道持久宣传《条例》，掀起《条例》宣传热潮，引导广大业主学法懂法守法，推动业主和物业企业共治共享，为构建双赢的良性循环提供有力法治保障。
二要因地制宜分类管理。根据各小区的规模和物业管理现状，按照前期物业、后期物业、自治管理模式实行分类管理。对具备入住条件的住宅小区严格落实前期物业招投标择优选择物业服务企业的要求，打破自建自管的体制。对具备成立业主委员会条件的住宅小区和单体建筑及老旧小区组建业主委员会后进行自治管理或由其选聘物业服务企业进行后期管理。对不具备成立业主委员会条件的住宅小区、单体建筑、老旧小区和移民搬迁小区，成立物业管理委员会采取推选楼院长自治管理，落实卫生保洁、照明等基本物业服务人员进行日常维护管理。
三要破解物业收费难题。针对我县还未出台物业收费标准的现状，县政府价格主管部门应会同住房和城乡建设等主管部门尽快制定出台我县物业收费标准。要破解物业收费难题，对经物业服务人催告，业主在合理期限内仍不缴纳的，业主委员会或者物业管理委员会应当督促其交纳，物业服务人可以申请调解、仲裁或者提起诉讼。针对老旧小区特别是移民搬迁小区业主多为低收入群体的实际，破解物业服务费用难题，建议采取政府公益性岗位补助、利用小区停车位等公共资源出租收入、业主缴纳服务费用等多渠道加以解决。
四要下茬解决遗留问题。对项目规划设计方案的审定、建设、验收、不动产登记、物业承接查验等各个环节严格把关，加强对物业管理配套设施建设的管理，严格落实物业服务用房与新建物业同步设计、同步施工、同步交付的要求，从源头上杜绝开发商擅自处理属于业主的共有物业，保障物业服务管理的所需服务用房、设施设备按规范设置。要下茬解决突出问题，对存量开发商前期遗留问题要组建专班实施跨部门的联合攻坚，盘清底数、梳理问题、摸排隐患，列出问题清单、建立问题台账、实行销号管理，标本兼治减少因违规违建和开发遗留引起的矛盾纠纷。
五要提升物业发展水平。将物业服务业作为现代服务业的重要组成部分进行重点培育，推动物业服务与管理向高品质和多样化升级。住建部门要加强从业人员业务指导和培训，进一步加强对物业服务企业的考核和评比管理，持续提升物业服务质量和水平。进一步发挥物业服务管理行业协会的行业指导和纽带作用，完善行业管理规范标准，加强内部交流、政策协商和行业自律，提升物业服务质量和水平。
六要部门联动共治共享。按照“两级政府、三级管理、四级网络”物业管理体制要求，县政府应建立联席会议制度，完善和规范物业管理体系，统筹加强镇、社区居委会的物业管理队伍组织建设。进一步落实发改、民政、公安、司法、消防、城管、环保、自然资源、应急管理、市场监管等部门物业管理职责，严格执行供电、供水、供气等专营单位应当服务到最终用户要求，并依法承担分户终端计量装置或者入户端口以外相关设施设备的维修、养护、更新等责任。坚持“社区吹哨，部门报到”，推动综合执法和公共服务进小区。制定业委会工作标准，培育和表彰优秀业委会典型，广泛发动群众决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享，共同缔造安居宜居的生活环境。